À partir du moment où un acheteur et un vendeur signent une promesse d’achat, ce formulaire devient un contrat. Dès lors, la collaboration et la bonne foi sont des éléments qui doivent gouverner la conduite des parties. Quant aux délais prévus, une décision de la Cour supérieure pourrait bien vous étonner!
L’acceptation de la promesse d’achat, un moment crucial
L’article 1396 du Code civil du Québec est clair : lorsqu’un vendeur accepte une promesse d’achat, les parties doivent obligatoirement conclure le contrat. Il s’agit d’un engagement important qui devrait mener à la signature d’un acte de vente devant le notaire, si toutes les conditions de la promesse d’achat sont réalisées. Le vendeur ou l’acheteur ne veut plus passer titre? L’autre partie a le droit d’obtenir un jugement qui en tiendra lieu (article 1712 – Code civil du Québec).
Le devoir de collaboration et la bonne foi
En matière de promesse d’achat, le devoir de collaboration entre les parties et la bonne foi sont des principes qui s’appliquent étroitement. Le vendeur et l’acheteur se sont engagés à conclure un contrat et en ce sens, chacun doit accomplir ses obligations de façon raisonnable selon la notion d’équité. Mais qu’arrive-t-il lorsque les délais prévus à la promesse d’achat ne sont pas respectés? Un vendeur peut-il refuser de passer titre à l’expiration des délais? Ne s’agit-il pas d’un manquement suffisant pour rendre la promesse d’achat nulle et non avenue?
La décision de la Cour supérieure
Lors d’un recours en passation de titre à la Cour supérieure (Aveine c. Bates (2022 QCCS 1997), le Tribunal nous rappelle dans sa décision que les délais indiqués sur une promesse d’achat ne sont pas de rigueur, à moins que ce ne soit clairement précisé dans la promesse. Alors non, un vendeur ne peut pas simplement refuser de vendre sa propriété parce que les délais sont expirés.
Dans la cause Aveine c. Bates, le vendeur ne souhaitait plus conclure le contrat étant donné l’expiration des délais. Du côté de l’acheteur, le contexte pandémique faisait en sorte que ce dernier avait éprouvé des difficultés à obtenir des soumissions de contracteurs pour la réparation des installations septiques. L’acheteur n’avait pu respecter les délais pour attester du financement bancaire nécessaire pour les travaux.
Dans sa décision, le Tribunal conclut que l’acheteur avait été malgré tout de bonne foi et que le vendeur devait collaborer et comprendre la situation particulière de la pandémie. Ainsi, malgré le fait que les délais prévus à la promesse d’achat n’aient pas été respectés, la demande en passation de titre a été accordée. Le vendeur n’avait pas le choix : il devait vendre sa propriété tel que stipulé dans la promesse d’achat.
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