Archives des terre agricole - Courtage agricole

Comprendre les servitudes réelles : gestion des risques et responsabilités pour le propriétaire du fonds servant

Dyane Cotnoir — Wed, 05 Mar 2025 17:59:30 +0000

Les servitudes réelles, aussi appelées droits réels, accordent un droit à une propriété (le fonds dominant) sur une autre (le fonds servant). Au Québec, elles peuvent inclure des droits de passage, de vue ou d’utilisation spécifiques. Pour le propriétaire du fonds servant, bien comprendre ces servitudes est essentiel afin de limiter les risques et de respecter ses responsabilités.

Responsabilités du propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du fonds servant doit permettre l’exercice des droits liés à la servitude. Il ne peut pas entraver son utilisation et doit veiller à ce que le terrain concerné reste accessible. Par exemple, si une servitude de passage existe, il s’assure que le chemin est dégagé et en bon état.

Toutefois, il n’est généralement pas responsable de l’entretien ou des réparations des installations associées, sauf si l’acte de servitude l’indique clairement. D’où l’importance de bien comprendre les termes établis avant toute transaction.

Gestion des risques liés aux servitudes réelles

Pour minimiser les risques associés aux servitudes réelles, le propriétaire du fonds servant peut adopter plusieurs stratégies :

Examen attentif des documents juridiques : Avant d’acquérir une propriété, il est essentiel de consulter les titres de propriété et les actes notariés pour identifier les servitudes existantes et comprendre leurs implications.
Négociation des termes de la servitude : Lors de l’établissement d’une nouvelle servitude, le propriétaire peut négocier des conditions spécifiques pour limiter sa responsabilité, comme définir clairement les obligations d’entretien ou restreindre certaines utilisations.
Assurance responsabilité civile : Souscrire à une assurance adéquate peut protéger le propriétaire contre les réclamations potentielles découlant de l’utilisation de la servitude.
Communication proactive : Maintenir une relation ouverte avec le titulaire de la servitude permet de résoudre rapidement les problèmes éventuels et d’assurer une utilisation harmonieuse de la servitude.

Conclusion

Les servitudes réelles jouent un rôle important dans les relations entre propriétés au Québec. Pour le propriétaire du fonds servant, une compréhension approfondie de ses responsabilités et une gestion proactive des risques associés sont essentielles pour éviter les litiges et assurer une cohabitation harmonieuse avec le titulaire de la servitude.

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Est-ce possible pour un non-résident d’acheter une terre agricole au Québec?

Dyane Cotnoir — Wed, 06 Sep 2023 13:00:13 +0000

Parmi les lois et les règlements qui protègent le territoire agricole québécois, il y a la Loi sur l’acquisition des terres agricoles par des non-résidents. Cette loi est claire : seuls les résidents du Québec et les sociétés contrôlées par des Québécois.es peuvent acheter une terre agricole dont la superficie est supérieure à quatre hectares.

Pourquoi un non-résident ne peut-il pas faire l’acquisition d’une terre agricole?

La Loi sur l’acquisition des terres agricoles par des non-résidents adoptée en 1979 a un objectif principal, soit de limiter la spéculation foncière étrangère. Ainsi, lorsqu’une personne qui ne réside pas au Québec souhaite acquérir une terre zonée agricole, elle doit obligatoirement obtenir l’autorisation de la Commission de protection du territoire agricole du Québec (CPTAQ). Il faut savoir que cette autorisation vise les terres qui sont propices à la culture du sol ainsi qu’à l’élevage des animaux. Avant d’accorder une telle autorisation, la CPTAQ évalue avec rigueur plusieurs critères.

Les critères évalués par la CPTAQ

Un non-résident qui soumet une demande d’autorisation pour l’acquisition d’une terre agricole verra sa demande faire l’objet d’une évaluation exhaustive. La CPTAQ évaluera plusieurs critères, dont ceux-ci :

L’usage projeté;
Les conséquences d’une telle acquisition sur le prix des terres agricoles de la région;
Les effets qui pourront affecter le développement économique régional;
La mise en valeur des produits;
La valorisation de terres agricoles non ou sous-exploitées;
L’incidence sur l’occupation du territoire visé;
Et plusieurs autres.

La préparation du dossier, un élément incontournable

Un non-résident qui veut acheter une terre agricole de plus de 4 hectares a tout intérêt à bien préparer son dossier : un seul défaut pourrait conduire à une sanction telle que la nullité du contrat d’achat. Et d’un autre côté, une personne qui ne réside pas au Québec mais qui démontre son intention de s’y établir pourrait voir sa demande autorisée par la CPTAQ.

Vous comprenez maintenant l’importance d’être bien entouré si vous désirez acquérir une terre agricole au Québec. En tant que professionnelle expérimentée du secteur agricole, l’équipe de Courtage Agricole est en mesure de vous guider et vous accompagner pour l’achat d’une terre n’importe où dans la province. Communiquez avec nous dès aujourd’hui!

Source: TCJ

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Une servitude de passage peut-elle s’éteindre?

Dyane Cotnoir — Mon, 14 Aug 2023 14:13:07 +0000

Généralement établie par la loi, par contrat, sur un acte notarié ou un certificat de localisation, une servitude de passage autorise quelqu’un à passer par le terrain d’une personne pour accéder à la voie publique ou à une autre propriété. Est-ce que ce genre de servitude peut s’éteindre? C’est-à-dire, est-ce qu’il est possible qu’une servitude de passage finisse par ne plus exister dans un cas de non-usage?

Extinction d’une servitude de passage

Le Code civil du Québec, article 1191 (5) est clair : oui, une telle servitude peut s’éteindre d’elle-même par le non-usage durant 10 ans. Mais attention, encore faut-il faire la preuve de ce non-usage! En fait, pour qu’une servitude de passage soit déclarée éteinte, il faut prouver qu’elle n’a été d’aucune utilité pendant les 10 ans à compter de la dernière fois où l’on a emprunté ce passage. Et quand on dit aucune utilité, c’est vraiment « aucune ». Sachez qu’un seul passage sur une décennie est suffisant pour que l’extinction soit rejetée.

Comment faire la preuve que le passage n’a pas été utilisé durant les 10 dernières années? Tous les moyens sont bons! Et dans ce cas-ci, les photos aériennes ou un système de caméras peuvent faire toute la différence.

Terre agricole : l’exemple d’une servitude de passage réduite

Paul est propriétaire d’une terre agricole enclavée; une servitude de passage l’autorise à passer par le lot de son voisin Jacques pour atteindre la voie publique à partir de sa terre agricole. Selon le contrat, il peut y passer à pied ou en tracteur ou avec un autre moyen de transport, par exemple un VTT. Or, depuis 10 ans Paul n’exploite plus cette terre, il n’y va plus qu’à pied une fois ou deux par année.

Selon cet exemple, le fait que Paul n’utilise plus un moyen de transport pour traverser le passage depuis 10 ans pourrait occasionner une réduction de la servitude en vigueur. Ainsi, seul l’usage de la servitude à pied pourrait être autorisé.

Le saviez-vous?

Comment vérifier si un terrain est touché par une servitude?

Lors de l’achat ou de la vente d’une propriété, vous pouvez vérifier si la terre ou le terrain convoité est touché par une servitude en consultant le registre foncier.

Comment obtenir un droit de passage?

Il suffit de demander au propriétaire s’il vous accorde ou non le droit de passer sur son terrain. S’il accepte, un notaire ou un avocat pourra rédiger l’acte de servitude afin d’établir votre droit de passage qui sera publié au registre foncier lorsque les parties auront signé le contrat.

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Source: TCJ

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Les paiements des terres agricoles dépassent la croissance de leur valeur

Dyane Cotnoir — Tue, 28 Mar 2023 13:19:27 +0000

La hausse constante des taux d’intérêt en 2022 a eu des conséquences sur le marché des terres agricoles. Alors que la valeur des terres et les paiements annuels progressent habituellement à un rythme similaire, la hausse des taux d’intérêt de l’an dernier a fait bondir les paiements des terres agricoles.

Un bond de 41 pourcent pour les paiements des terres agricoles

Dans un article de FAC publié par Justin Shepherd, économiste principal, on apprend qu’au cours des dix dernières années, la valeur des terres agricoles augmentaient en moyenne de 8,3 % par année. En 2022, la valeur des terres s’est établie à 12,8 %, soit la plus importante hausse depuis l’année 2013. Or, les paiements des terres qui étaient plutôt stables à 9,7 % durant la dernière décennie ont effectué un bond fulgurant de 41 % à cause de la hausse des taux d’intérêt. Ainsi, les paiements des terres agricoles qui étaient en moyenne à 142 $/acre en 2020 sont passés à 250 $/acre en 2022.

Abordabilité des terres agricoles au Québec

Les recettes qui proviennent des cultures permettent de mesurer l’abordabilité des terres. Pour ce faire, les experts expriment les paiements des terres versus les revenus bruts tirés des cultures. Au Québec, ce sont les cultures en rotation maïs-soya qui retiennent l’attention. Selon les calculs, les paiements des terres agricoles ont représenté 56 % des revenus bruts en 2022. Un pourcentage légèrement supérieur à la moyenne des années précédentes.

Prédiction 2023 : les recettes monétaires agricoles demeurent à la hausse

Malgré les taux d’intérêt et les paiements des terres qui ne devraient pas fléchir en 2023, les prédictions demeurent positives. Les recettes monétaires agricoles devraient connaître une hausse d’environ 4,6 % selon les spécialistes. Bien que les défis demeurent nombreux, notamment à cause du coût élevé des intrants, les perspectives semblent favorables.

Pour l’achat ou la vente d’une terre agricole

Vous souhaitez acheter une terre agricole ou vendre votre propriété au meilleur prix? Chez Courtage agricole, nous connaissons bien le marché et les enjeux auxquels vous devrez faire face. Consultez-nous pour obtenir un accompagnement à l’achat personnalisé ou pour une opinion de la valeur marchande de votre propriété. Ces services sont gratuits!

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Le climat du Paraguay

Dyane Cotnoir — Wed, 23 Nov 2022 18:31:54 +0000

Le climat du Paraguay est appelé « subtropical humide ». Par définition, un climat subtropical humide offre des étés longs et chauds avec des températures moyennes supérieures à 22 ^oC. Quant à la saison hivernale, elle est relativement douce et courte. Rien à voir avec les hivers canadiens!

Les saisons du Paraguay

Ce n’est pas compliqué, nous distinguons deux grandes saisons : l’été et l’hiver. Et ces saisons sont à l’inverse de celles du Canada. Ainsi, l’été a lieu du mois de novembre jusqu’à la fin du mois de mars environ. Les journées sont chaudes et certaines régions (par exemple, le Paraná) reçoivent de bonnes quantités de précipitations. Les changements de températures rapides ne sont pas rares : il peut faire soleil le matin et pleuvoir l’après-midi. L’humidité expose le Paraguay au risque d’orages qui peuvent laisser des quantités d’eau impressionnantes.

L’hiver s’installe vers le milieu du mois de mai et perdure jusqu’au milieu du mois d’août. Les températures sont instables : il est possible de passer de 25 ^oC à 6 ^oC d’un jour à l’autre. Malgré tout, le gel au sol est pratiquement inexistant au Paraguay. La saison hivernale est sèche et, à l’occasion, des masses d’air chaud peuvent apporter des températures qui dépassent les 30 degrés.

Le climat du Paraguay est propice à l’agriculture

Pilier de l’économie paraguayenne, l’agriculture bénéficie d’une croissance importante. Pour ceux et celles qui souhaitent investir au Paraguay, sachez que les techniques de production sont modernes et adaptées au climat ensoleillée. Les terres reçoivent de l’eau en abondance : elles sont réputées pour leur haut niveau de qualité.

Le climat du Paraguay permet l’élevage bovin et la culture de nombreuses productions telles que :

Soja
Stévia
Sésame
Canne à sucre
Chia
Maïs
Plantes médicinales
Huiles essentielles

Voyager au Paraguay

Vous comptez faire un voyage au Paraguay? Si vous y allez en hiver (de mai à août/septembre), prévoyez des vêtements légers de mi-saison tels que les pantalons et les pulls. Si vous voyagez en été (de novembre à mars/avril), les vêtements en fibre naturelle (comme le lin, par exemple) doivent être privilégiés. Pensez à apporter un chapeau ou une casquette pour vous protéger du soleil. Et peu importe la saison, prévoyez un parapluie ou un imperméable.

source : Climats et voyages

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La valeur des terres agricoles au pays: les facteurs d’influence

Dyane Cotnoir — Wed, 12 Oct 2022 16:51:05 +0000

La valeur des terres agricoles au pays croît d’année en année et représente des capitaux encore plus importants que la production elle-même. C’est tout dire! En effet, la plupart des entreprises agricoles peuvent compter sur un actif dont la valeur fluctue régulièrement depuis plusieurs décennies : leurs fonds de terres. Si vous ne le saviez pas, sachez que les terres agricoles sont un excellent investissement…

Quels sont les facteurs qui influencent la valeur des terres agricoles?

Pour les agriculteurs et les investisseurs, il est important de connaître les facteurs qui influencent la valeur des terres agricoles au pays. Globalement, le Canada enregistre de fortes hausses de la valeur des terres agricoles depuis plusieurs années. Néanmoins, il faut savoir que FAC (Financement Agricole Canada) fait état d’une grande variabilité d’une province à l’autre.

Parmi les principaux facteurs qui influencent la valeur des terres agricoles au pays, il y a ceux-ci :

L’utilisation, la taille, la qualité et l’emplacement;
L’offre et la demande;
Les taux d’intérêt;
Les investisseurs qui ne sont pas des agriculteurs;
Les taux de location;
Les revenus agricoles.

Acheter, vendre, investir : l’art de déterminer vos buts et vos objectifs

Pour acheter, vendre ou investir dans l’agricole, la première règle est celle-ci : ne vous laissez pas mener par les émotions. Nous comprenons qu’il n’est pas toujours facile de vendre une terre qui appartient à la famille depuis des générations. De même, l’achat d’une terre agricole n’est pas un investissement à prendre à la légère.

Chez Courtage agricole, nous sommes à votre service pour vous aider à déterminer vos buts et vos objectifs agricoles. Nous accompagnons des acheteurs, des vendeurs et des investisseurs dans toutes les municipalités du Québec.

Et ce n’est pas tout. Nous offrons à des partenaires des services l’opportunité d’afficher leurs propriétés à l’international sur notre site Web : AGquisition.com.

Vous avez des questions? Communiquez avec nous!

Source : FAC

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La valeur des terres agricoles continue d’augmenter

Dyane Cotnoir — Tue, 11 Oct 2022 17:51:15 +0000

Selon le bilan de la mi-année 2022 de FAC (Financement Agricole Canada), la valeur des terres agricoles continue d’augmenter. Il s’agit d’une progression solide et soutenue. Ainsi, du 1^er janvier au 30 juin 2022, une augmentation de 8,1 % a été observée au pays.

Le Québec enregistre l’une des hausses les plus marquées

Dans son analyse, FAC démontre les trois provinces qui ont enregistré les hausses les plus importantes en ce qui concerne la valeur de leurs terres agricoles. Au premier rang, l’Ontario avec une hausse de 15,6 %, ensuite l’Île-du-Prince-Édouard avec 14,8 % et le Québec qui enregistre une hausse de 10,3 %.

La hausse des taux d’intérêt : peu d’impact sur la demande des terres agricoles

Bien que l’on puisse penser que la hausse du taux directeur ait pu influencer la demande pour les terres agricoles, il semble que ce ne soit pas le cas. En effet, FAC indique dans son bilan que d’autres facteurs tels que le moment de la vente, l’offre de terres qui est limitée ainsi que les revenus agricoles jouent eux aussi sur la valeur des terres agricoles qui continue d’augmenter à l’échelle nationale.

Les autres facteurs qui influencent la valeur des terres agricoles

Outre la loi de l’offre et la demande et les taux d’intérêt, d’autres facteurs marquent la valeur des terres. Parmi ceux-ci, mentionnons :

Les investisseurs externes (ceux qui investissent des montants d’argent sans être eux-mêmes des agriculteurs);
La concurrence entre les agriculteurs d’une même région qui souhaitent accroître leur niveau d’activités agricoles;
Les taux de location des terres selon le marché;
La valeur de production.

D’autres facteurs sont reliés à la valeur des terres agricoles. Pour déterminer la valeur d’une terre, nous vous invitons à demander une opinion de la valeur marchande à notre équipe de courtiers immobiliers, des professionnels expérimentés du secteur agricole.

Vous voulez vendre votre terre agricole? Utilisez notre outil Je veux vendre.

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Au plaisir de collaborer à votre succès!

Source: FAC

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Valeur des terres agricoles : au-delà de l’argent, il y a l’attachement

Dyane Cotnoir — Tue, 22 Jun 2021 14:30:28 +0000

Un couple exploite une entreprise agricole qui appartient à la famille de monsieur depuis 1920. Leur attachement à la terre est si fort que l’homme et la femme continuent de produire les mêmes cultures que leurs ancêtres, même s’ils préfèreraient produire du foin.

Une décision guidée par les émotions

Dans un article de la FAC, ce couple de la Saskatchewan reconnait qu’il s’agit d’une décision émotive. Le lien au passé demeure plus fort que tout, même s’il y a un prix à payer au bout de la ligne.

Annessa Good, une spécialiste du transfert d’entreprises agricoles, comprend qu’il peut être difficile pour les agriculteurs de faire abstraction des émotions lorsqu’il s’agit de leur ferme. Malgré tout, elle incite les agriculteurs à tenter d’exclure les émotions lorsqu’il s’agit de vendre, d’acheter et ou de déterminer l’utilisation d’une terre agricole.

Deux questions à se poser avant de louer ou acheter une terre agricole

Toujours dans cet article de la FAC, Annessa Good invite les agriculteurs qui veulent louer ou acheter une terre à se poser au moins deux questions :

Est-ce que la location ou l’achat d’une terre répond aux objectifs financiers de la ferme?
Désirez-vous augmenter la superficie ou la productivité de votre entreprise agricole?

La solution pour prendre la meilleure décision

Si vous désirez vendre votre ferme ou acheter une nouvelle terre, la meilleure décision pour dépasser l’attachement et les émotions est celle-ci : entourez-vous d’experts en la matière.

Chez Actio Inc. Dyane Cotnoir est une consultante privée en immobilier agricole depuis 1988. Dyane peut vous aider à exclure les émotions afin que vous preniez les meilleures décisions d’affaires.

Vous désirez vendre ou acheter une ferme, contactez-nous!

Voir l’article complet de la FAC

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Rapport Valeur des terres agricoles de Financement agricole Canada

Dyane Cotnoir — Fri, 09 Apr 2021 12:43:55 +0000

Chaque année, Financement agricole Canada produit un rapport sur la valeur des terres agricoles au pays. Cliquez sur le lien pour voir le rapport sur la valeur des terres en 2020:

Rapport Valeur des terres agricoles 2020

source: FAC

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La propriété conjointe en milieu agricole : bonne ou mauvaise idée?

Dyane Cotnoir — Mon, 16 Dec 2019 18:28:03 +0000

La propriété conjointe est une solution successorale souvent utilisée en agriculture pour laisser ses biens (ferme, terre agricole, entreprise horticole…) à ses enfants. Il s’agit d’une formule pratique, facile à mettre en œuvre, mais qui comporte certains risques.

LA PROPRIÉTÉ CONJOINTE : UNE TECHNIQUE EFFICACE POUR ÉVITER LES FRAIS D’HOMOLOGATION

Le principe de la propriété conjointe est simple. Par exemple, un entrepreneur agricole détient sa ferme conjointement avec ses enfants. À son décès, la ferme est transférée aux enfants survivants selon le droit de survie attribuable à la propriété conjointe, et ce, sans devoir passer par le testament ni payer les frais d’homologation. Cette formule commode protège également les biens contre les réclamations pouvant provenir de certains créanciers.

ATTENTION AUX LITIGES!

Malheureusement, il arrive que les successions deviennent un véritable terrain de mésentente lorsqu’il est question de propriété conjointe. Et les poursuites judiciaires qui en découlent finissent par entraîner des conséquences onéreuses.

Imaginez cette situation : les copropriétaires ne s’entendent pas quant à l’utilisation ou la vente des biens agricoles. Le litige peut se transformer en un véritable cauchemar! La propriété conjointe exige un accord mutuel pour chaque décision qui concerne le ou les biens visés.

Une autre situation : supposons qu’un père transfère sa ferme en propriété conjointe avec son fils marié, père de famille. Quelques années plus tard, le fils divorce. Lorsqu’il y a rupture du mariage, la valeur de la ferme peut être prise en considération dans les actifs du fils pour le calcul du paiement de compensation des biens familiaux.

MIEUX VAUT PRÉVENIR QUE GUÉRIR

Si vous songez à transférer votre entreprise agricole en propriété conjointe avec vos proches, prenez le temps de soupeser le pour et le contre. S’agit-il d’une bonne ou d’une mauvais idée? Entourez-vous d’experts qui pourront vous prodiguer des conseils au niveau financier, bien entendu, mais aussi – et surtout – au niveau juridique.

Lorsqu’il est question du transfert d’une propriété agricole, Dyane Cotnoir et son équipe d’experts peuvent vous aider à y voir clair. En immobilier depuis plus de 30 ans, nous sommes entourées de fiscalistes, d’avocats et autres professionnels qui vous épauleront pour réaliser la meilleure transaction partout au Québec. Communiquez avec nous pour en savoir plus!

Sources :

FAC

Empire.ca

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